청년 전세사기 예방 7단계 총정리 — 확정일자·보증 가입 실전 가이드

“전세 계약은 했는데… 이 집, 전세사기 아니겠죠?”

전세 확정일자·보증가입·등기부 점검을 놓치면 전세보증금 전액 손실로 이어질 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

아래 7단계 셀프 가이드만 따라도 대부분의 위험을 걸러낼 수 있습니다.

 

오늘 꼭 체크하시고, 안전장치부터 걸어두셔야 합니다.

전세계약 안전도 3분 자가진단
등기부·확정일자·보증가입 가능 여부를 순서대로 점검합니다.

지금 점검 시작 바로가기

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핵심 요약

   1. 등기부등본·건축물대장으로 권리관계부터 확인
   2. 전입신고+확정일자 당일 처리(계약 후 지체 금지)
   3. 전세보증금 반환보증은 가능 여부 먼저 확인 후 계약
   4. 임대인 실소유·대리권 검증, 보증금은 임대인 계좌로만
   5. 특약으로 보증가입 불가 시 계약해제·손해배상 명시

 

청년 전세사기 피하는 7단계

1. 등기부등본 3종 확인 — 표제부/갑구/을구. 근저당·가압류·가처분·신탁 여부와 설정일을 확인합니다. 잔금일 직전 최신본 재발급 필수.
2. 건축물대장·전입세대열람 — 불법 증·개축, 다세대 분리 여부, 다수 세대 전입 현황으로 ‘깡통 위험’을 점검합니다.
3. 보증가입 가능 사전조회 — 전세보증금 반환보증(보증기관)의 가입 가능·요율·보증한도를 미리 확인하고, 특약에 ‘보증 미가입 시 계약해제’ 조항을 넣습니다.
4. 계약서 특약 설계 — 확정일자·전입신고 기한, 미이행 시 손해배상/계약해제, 잔금 전 선순위 말소, 임대인 실소유 확인 등을 문서화합니다.
5. 전입신고 + 확정일자 — 계약 직후 또는 입주 당일 처리. 대항력·우선변제권 확보의 핵심입니다.
6. 보증 가입·보험료 납부 — 필요 서류(계약서·등기부·신분·임대인 동의 등)를 준비해 보증 신청을 완료합니다. 가입증서 수령까지 확인.
7. 입금·영수·통신 로그 보관 — 보증금은 임대인 실명계좌로만 송금하고, 이체내역·영수증·문자/카톡 협의 기록을 5년 이상 보관합니다.

Tip. 중개사 설명만 믿지 말고, 모든 확인서를 직접 발급하여 확인하시고 보관하세요.

 

전세 확정일자·전입신고·보증  : 무엇이 어떻게 지켜주나

전세보증금 보호 3종 장치 핵심

장치	효과	타이밍	실무 포인트
전입신고	대항력 확보	입주 즉시	주소지 일치·세대주 변경, 열람내역 보관
확정일자	우선변제권	계약 직후	계약서 원본 지참, 부수기한 내 처리
전세보증금 반환보증	미반환 시 보증기관이 대위변제	계약 직후~입주 전	가입 가능 여부 먼저 조회, 가입증서 수령

※ 전세 보증 상품의 세부 기준·요율·한도는 시점·기관별로 상이하니 최신 안내를 꼭 확인하세요.

 

전세 계약시 필수 서류 체크리스트

   1. 등기부등본 최신본(계약 전·잔금 전 2회 이상)
   2. 건축물대장(일반·총괄, 위반건축물 여부)
   3. 임대인 신분·소유 확인(신분증 사본, 위임장·인감증명 포함)
   4. 임대차계약서 원본(특약 포함, 날인/간인)
   5. 전입세대열람 내역(세대 과밀·선순위 세입자 확인)
   6. 보증가입 서류(신청서, 통장사본, 납부 영수증)
   7. 이체 내역·영수증(보증금·중도금·잔금)

Tip. 주민번호는 필요 부분 외 마스킹 처리하시고, 발급일·유효기간을 반드시 확인하세요.

 

전세 계약 레드 플래그(보이면 중단)

   1. 신탁·가압류·경매개시가 등기부에 존재
   2. 보증가입 불가 판정(시세 과다·선순위 과다·다중전입)
   3. 임대인 실소유자 미확인(대리권 서류 미제시, 연락 회피)
   4. 보증금 현금요구/타인계좌 입금 요구
   5. 특약 거부(보증 미가입시 해제·선순위 말소 등)

 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 중개사가 “보증 가입 가능”하다고 하면 믿어도 되나요?
A. 최종 책임은 임차인에게 있습니다. 보증기관 사전조회와 서면 확인을 받으세요.

Q2. 확정일자·전입신고는 언제까지 해야 하나요?
A. 가능한 즉시가 원칙입니다. 계약 직후 또는 입주 당일에 처리하세요.

Q3. 임대인이 법인/대리인인 경우는?
A. 법인등기·위임장·인감증명으로 대리권을 확인하고, 특약으로 책임주체를 명확히 하세요.

Q4. 보증료가 부담됩니다. 꼭 가입해야 하나요?
A. 고위험 단지·다중전입 지역은 사실상 필수입니다. 보증 미가입 시 해제 특약을 권장합니다.

Q5. 잔금 전 선순위 근저당을 말소해준다는데요?
A. 말소 등기 완료와 말소확인서 수령 후에 잔금을 지급하세요.

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