전세보증금 반환보증 완전정복(자격·요율·한도)

“전세보증금, 정말 안전할까요? 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지부터 확인해야 합니다.”

전세사기·미반환 사례가 반복되면서 전세보증금 반환보증(보증기관의 대위변제)은 사실상 필수 안전장치가 됐습니다.

 

다만 주택요건·보증금 한도·선순위채권·다중전입 등 조건에 하나라도 걸리면 가입 불가가 나오기에,

 

간단히 아래 안내대로 자격→요율·한도→서류 순서로 점검하면 3분 안에 가능 여부를 판단할 수 있습니다.

반환보증, 나도 가입 가능?
주택요건·전세가율·선순위채권·다중전입을 1분 셀프체크

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핵심 요약

   1. 무엇 : 전세보증금 미반환 시 보증기관이 대신 변제

하는 제도(조건 충족 필요)
   2. 언제 : 전세계약 직후~입주 전 사전조회 권장(잔금 전 특약 필수)
   3. 어떻게: 전세보증금 반환보증 자격(주택·보증금·선순위) 확인 → 요율·한도 확인 → 서류 제출
   4. 주의 : 반환보증 ‘불가’ 판정 시 즉시 중단, 미가입 시 계약해제 특약 권장

 

전세보증금 반환보증 1분 자격 셀프체크(예/아니오)

1. 주택요건 — 반환보증 취급 가능한 주택/건물 유형인가요?(다가구·오피스텔 등 일부 제한 존재)
2. 전세가율 — 전세보증금이 시세·감정가 대비 기준 이내인가요?
3. 선순위채권 — 근저당 등 선순위 채권 합계가 보증 한도를 침해하지 않나요?
4. 다중전입 — 동일 호실에 다수 전입·반복 임대 등 이상 징후가 없나요?
5. 계약·임대인 — 임대인 실소유·대리권 증빙이 명확하고, 특약(보증 미가입 시 해제)이 포함됐나요?
6. 확정일자·전입 — 전세계약 직후 처리 가능한가요?(대항력·우선변제권 확보)

Tip. 하나라도 “아니오”이면 고위험. 보증기관 사전조회와 특약 재정비가 먼저이니 확인후 진행해야 합니다.

 

전세보증금 반환보증 요율·한도, 이렇게 읽으면 쉽습니다

반환보증 요율·한도 이해(예시 형식 — 수치는 최신 공고 확인)

구분	요율(보험료)	보증한도	판정 포인트
기본	보증금×요율(연)	보증금 전액/구간별 상한	전세가율·선순위채권·주택유형
우대/할증	조건에 따라 인하/가산	지역·유형별 차등	위험도(다중전입·신탁 등)
납부/해지	일시·분납 가능 여부	기간별 환급 규정	계약 변경 시 재심사

※ 구체 요율·한도는 보증기관·시점별로 상이하므로, 반드시 최신 공고와 상담을 확인이 필요합니다.

 

전세보증금 반환보증 준비서류 체크리스트(반려 줄이는 포인트 포함)

   1. 임대차계약서 원본 — 특약 포함, 날인/간인, 확정일자 처리 전 원본 지참
   2. 등기부등본 최신본 — 전세계약 전·잔금 전 각 1회 이상 재발급(표제부/갑구/을구 모두)
   3. 임대인 신분·대리권 — 신분증, 위임장·인감증명(법인 등기부 포함)
   4. 전입세대열람·건축물대장 — 다중전입/불법 증·개축 여부 확인
   5. 이체내역·영수증 — 임대인 실명계좌로만 송금, 현금 지양

Tip. 모든 스캔본은 해상도·발급일·주민번호 마스킹 규칙에 맞게 하시면 반려를 크게 줄일 수 있습니다.

 

안전 루트 4단계(잔금 전 완료 권장)

1. 사전조회 — 보증기관 사이트/콜센터로 가입 가능 여부 확인
2. 특약설계 — “보증 미가입 시 계약해제·선순위 말소 미이행 시 해제” 문구 삽입
3. 접수·요율확정 — 서류 제출·보증료 산정, 가입증서 수령까지 확인
4. 전입·확정일자 — 입주 당일 처리로 대항력·우선변제권 확보

Tip. “말소해준다”는 말만 믿지 마시고, 말소 등기 완료·확인서 수령 확인 후에 잔금을 지급하세요.

 

레드 플래그 TOP 6

• 전세보증금 반환보증 ‘불가’ 판정(시세 과다, 전세가율 초과, 선순위 과다, 다중전입)
• 신탁·가압류·경매개시 등 권리관계 위험
• 임대인 대리권 불명확(서류 미제시·연락 회피)
• 현금 요구·타인 계좌 송금 요청
• 특약 거부(보증 미가입 시 해제, 선순위 말소 등)
• 확정일자·전입신고 지연 요구

 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 중개사가 “보증 가능”이라는데, 그대로 믿어도 될까요?
A. 최종 책임은 임차인에게 있습니다. 보증기관 사전조회·서면 확인을 받으세요.

Q2. 요율이 비싸 보이는데, 정말 가입해야 하나요?
A. 고위험 단지·다중전입 지역 등은 사실상 필수입니다. 보증 미가입 시 해제 특약을 권장합니다.

Q3. 전입신고·확정일자는 언제 처리하나요?
A. 가능한 즉시가 원칙입니다. 계약 직후 또는 입주 당일에 처리하세요.

Q4. 법인 임대차·대리인 계약은 어떻게 확인하나요?
A. 법인등기부·위임장·인감증명으로 대리권을 확인하고, 책임주체를 특약에 명시하세요.

Q5. 갱신 계약 시에도 다시 보증을 들어야 하나요?
A. 기간·금액 변경 시 재심사·재가입이 필요할 수 있습니다. 약관을 확인하세요.

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